본문 바로가기

부동산

1가구 2주택 양도소득세 계산방법

1가구 2주택 양도소득세 계산방법 알아보겠습니다.

 

 

건물이나 대주주가 되어있는 회사의 주식, 골프 회원권등을 사고 팔 때 가장 많이 고려하는 것이 양도 소득세인데요.

규정 자체가 복잡하다 보니까 대부분의 일반인들은 이에 대해서 잘 모르는 것이 현실입니다.

하지만 1세대 1주택의 경우 매우 세금의 혜택이 크다는 것은 알고 계시죠!

그런데 문제가 되는 것은 1세대 2주택을 보유하고 있는 경우에요.

 

그래서 오늘은 이런 경우에 어떻게 간단하게 양도소득세를 어떻게 계산할 수 있는지에 대해서 알아볼건데요!

이를 통해서 여러분들이 나름의 절세계획 같은 것도 잘 세워 보셨으면 좋겠어요.

 

 

 

 

 

1가구 2주택 양도소득세 계산 방법

 

 

 

 

1. 기본적인 양도 소득세의 계산 -실지거래가액에 의한 세액의 계산

 

 

먼저 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액에 의해서 양도 소득세를 계산하는 경우입니다.

 

이 경우, 먼저 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 실지 양도가액에서 양도자산의 취득에 소요된 실지 래가액인 실지취득가액을 빼줍니다.

이때 실지취득가액은 소득세법 시행령 89조 1항의 규정을 준용해 계산한 취득원가에 상당하는 가액을 말합니다.

 

여기에는, 타인으로부터 내가 재산을 매입했다면 매입가액에 취득세 및 등록세, 기타 부대비용을 가산한 금액이 포함되고, 자신이 제조 및 생산, 건설해서 취득한 자산의 경우 원재료비, 노무비, 운임, 하역비, 보험료, 취득세와 등록세를 포함한 공과금을 모두 합한 금액이 포함됩니다.

 

또 여기에는 자산을 장기할부조건으로 매입하게 되는 경우 발생한 채무를 기업 회계기준에 따라 현재가치로 평가해서 현재가치할인차금으로 계산한 경우의 그 현재가치할인차금까지 포함합니다.

 

하지만 주의해야 할 것은, 양도자산을 보유하고 있는 동안 해당현재가치할인차금의 상각액을 각연도의 부동산임대나 사업소득금액의 계산시 필요경비로 산입했거나 산입할 금액이 있다면 이 금액은 현재가치할인차금에서 차감해야 합니다.

 

여기서 양도가액에서 취득가액만 빼준 것이 아니라, 기타 필요경비 또한 빼주는데요!

기타필요경비란 자본적지출액, 양도비용 등 실제 증빙이 되는 금액을 계산한 가액의 합계액을 말합니다.

 

자본적 지출액이라함은 소득세법 시행령 67조 2항에 나와있는것에 따라, 사업자가 소유하는 감가상각자산의 내용연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위해 지출한 수선비를 의미합니다.

 

구체적으로는 용도를 변경하기 위한 개조, 엘리베이터나 냉난방장치의 설치, 피난시설 등의 설치, 재해등으로 인해 멸실 또는 훼손되어 자산의 본래 용도로서는 사용할수 없는 것에 대한 복구 등을 포함합니다.

 

또 양도 비에는 증권거래세, 양도소득세 신고서의 작성 비용, 소개비용 등이 포함됩니다.

 

이렇게 빼 준 금액에서 다시 장기보유특별공제액을 빼주는데요, 장기보유특별공제에는 요건이 있습니다..

비거주자, 즉 외국인의 경우에는 적용되지 않으니 이를 알고 계셔야겠지요!

 

또, 장기보유특별공제를 적용받기 위해서는 3년 이상 보유하고 양도하는 토지 및 건물이어야 하며, 미등기의 경우 여기서 제외됩니다.

 

 

 

 

2. 양도소득세 공제율

 

 

자 그러면 구체적인 공제율에 대해서 알아볼까요?

먼저 1주택을 보유한 경우입니다.

비과세 여부와 상관 없이 양도 당시에 1주택이면 적용이 되고, 일시적 2주택이나 비과세 요건을 갖춘 고가주택 중 9억을 초과하는 주택이 모두 포함이 됩니다

 

이 경우에는 3년 이상 4년 미만인 경우 24%, 4년 이상 5년 미만인 경우 32%로, 각 보유 연수에서 월수를 절사한 것에 8을 곱한 것을 비율로 빼주며 10년이 한도여서 최대 한도는 80%입니다.

 

여기서 일시적 2주택이라고 함은 이사를 하기 위해 새로운 집을 매수한 이후, 취득일 기준 3년 이내에 이전 집을 매도하는 것을 기본으로 합니다.

 

여기에서 기존 집을 2년 이상 보유하고 있었던 것 중 9억 이상의 것이라면 이는 일시적 2주택으로 장기보유특별공제의 혜택을 볼 수 있죠.

 

 

만약 1주택 이외인 경우라면 3년이상 4년 미만의 경우 6%, 4년 이상 5년 미만인 경우 8%로 각 보유연수에서 월수를 절사한 것에 2를 곱한 퍼센트를 빼줍니다.

 

이 때의 한도는 15년이므로, 최대 한도는 30%가 되겠지요. 보유기간의 경우 양도자산의 취득일로부터 양도일까지 계산하고, 상속받은 자산을 양도하게 되는 경우에는 상속 개신일로부터 기산을 하게 됩니다.

 

하지만 요새 문제가 되는 것은 조정지역에 존재하는 주택에 대한 장기보유특별공제의 미적용입니다.

조정대상지역에 존재하는 1세대 2주택(조합원 입주권 포함)의 경우 양도 시 장기보유특별공제를 적용받지 못하여 매우 높은 금액에 대해 세금을 내야합니다. 그런데, 여기의 조정대상지역이 보통 수도권을 모두 포함하고 있어요.

 

이 장기보유특별공제만 해서 세금을 계산하는 것은 아닙니다.

이후 양도소득기본공제를 다시 한번 해줍니다.

양도자 1인당 연간 2500만원을 빼 주는 것이죠!

 

 

 

 

정리하자면, 실지 양도가액에서 실지 취득가액 및 기타 필요경비를 빼는 것을 양도차익이라고 하고, 양도차익에서 장기보유특별공제액을 빼준 것이 양도 소득금액입니다.

 

이 양도소득금액에서 양도소득기본공제를 빼준다면 이것이 양도소득의 과세표준이 되고, 여기에 양도소득세율을 곱해서 양도소득세를 산출하는 것이죠.

 

하지만 1세대 2주택을 보유하신 경우 장기보유특별공제에서의 불이익 뿐만 아니라 세율에 있어서도 불이익을 받는데요.

일반적인 세율에 10%를 가산한 세율을 적용받게 됩니다.

 

5억원이 넘는 경우의 최대 세율은 42%인데, 2주택자인 경우 52%의 세율을 적용받게 되는 것이죠.